原标题:国有土地上房屋征收程序是如何进行的
说明两点:
一、关于专业名词的问题,准确的讲法律上已经没有“拆迁”这个词了,取而代之的是房屋征收或征收,但大家习惯用拆迁这个词了,所以为了使大家方便理解,我也继续用拆迁这个词。如果没有特别说明,我今后将一直沿用拆迁这个词。
二、本期视频我讲的拆迁程序是国有土地上的房屋拆迁程序,集体土地上的房屋拆迁程序以后再讲。因为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁适用的法律不同,具体的拆迁程序也是不同的。从我们接受咨询的情况来看,很多拆迁户对国有土地和集体土地弄不清楚,这个地方给大家简单说明一下,在我们国家土地的所有权只能由国家或集体所有,个人不可能享有土地的所有权,个人只能享有土地的使用权,在平常咨询中有很多人讲这块土地是自己的,这样的表述显然是错误的。如何区分一块土地是国有土地还是集体土地呢,为方便大家理解,大家可以简单的将国有土地理解为城市里的土地,将集体土地理解为农村的土地。但需要说明的是,这个讲法是不大准确的,我这样说完全是方便大家理解。因为在城市里也可能存在集体土地,在农村也有可能存在国有土地。
国有土地上的房屋拆迁的程序我把它总结为十大步骤:
第一,审查房屋拆迁项目是否符合规划。大家知道,《条例》第8条规定了房屋拆迁必须以公共利益为目的,这是这部条例的最大亮点之一,但法律规定了不代表它就能落实下来,在我们国家存在一个普遍现象,就是上有政策下有对策。立法者在法律中规定了房屋拆迁必须以公共利益为目的,如何将这一立法目的落到实处,而不被架空,甚至被挂羊头卖狗肉,就是打着公益目的的旗号,实质上是搞商业房地产开发。为防范出现这样的情况,立法者可谓是煞费苦心,一方面正面确立了房屋拆迁必须以公共利益为目的,另一方面,运用相对比较具体的可衡量的方法就是房屋拆迁的活动必须符合规划(具体规定在条例的第九条)从另一个角度来落实房屋拆迁必须以公共利益为目的的要求。可能有人会有疑问,规划怎么样来规制房屋拆迁的目的呢,如果你也有这个疑问的话,恭喜你说明你是一个善于思考的人。规划是政府在一定时期内对城市的建设布局、土地利用以及经济和社会发展有关事项的总体安排和实施措施。《城乡规划法》第2条规定,在规划区的建设活动必须符合城乡规划法,第17条规定,城市总体规划、镇总体规划的期限一般是20年,房屋拆迁有可能是政府领导层的临时决策,但它拆除后的建设活动必须符合有着20年有效期的规划,在理论上确实能规制住政府领导层的临时决策和房屋拆迁的目的,但这仅是理论上,我们都有一个基本的常识,说理论上可以的时候,其实就是说实际上是不行的。
第二,制定拆迁补偿安置方案;四个步骤:1、由房屋拆迁部门起草;2、政府组织有关部门对拆迁补偿安置方案进行论证;3、征求公众意见,这与拆迁户密切相关,需要注意两点:一是要通过发布公告的方式征求意见,二是征求意见的时间不少于30天,在征求意见的期限内拆迁户可以就补偿问题向房屋拆迁部门提出。4、公布征求意见和修改情况。在实践中,征求公众意见这个法定的拆迁户的参与权,一些地方政府要么纯粹不走要么纯粹是流于形式,我们代理的很多案件中,拆迁户提出的很多合理意见,最后基本不会采纳或者采纳的仅是非常次要的意见。
第三,组织召开听证会;这个需要特别说明,不是每个拆迁项目都需要召开听证会。召开听证会需要同时具备两个前提条件:1、因旧城区改建而进行的房屋拆迁;2、多数拆迁户不同意。
第四,进行社会稳定风险评估;2010年出台的《国务院关于加强法治政府建设的意见》明确提出要“完善行政决策风险评估机制”,重点在于“社会稳定、环境、经济等方面的风险评估”。在实践中,有些房屋拆迁项目矛盾十分的突出,有些拆迁户的极端行为造成了严重的不良社会影响,其实社会稳定风险评估主要是针对这个。
第五,发布拆迁公告。首先自2011年1月21日后新的拆迁项目,无论是城市房屋拆迁还是农村房屋拆迁都不需要房屋拆迁许可证,第二发布房屋拆迁或征收公告的主体是市县或区人民政府,就是公告上盖章的单位只能是市县或区人民政府,其他比如征收办,建设局或住建局、国土局都没有权利发布。第三,公告的内容上必须列明征收补偿方案,行政复议、行政诉讼等事项。如果你认为拆迁补偿不合理,我们强烈建议你在发布房屋拆迁(征收)公告之日起两个月内提起行政复议或三个月内提起行政诉讼,这是提高补偿非常好的平台,不容错过。这个地方呢,我再多说几句,有些拆迁户对我讲的内容还比较认可,他自己也比较认真的研读法律,现在网上也很好查资料,他通过自学加上根据网上的资料照猫画虎,自己就提起了相关法律程序,我们对这样的拆迁户一方面表示敬佩,另一方面呢,我们又十分的遗憾和惋惜,就现在通过自学提起相关法律程序与我探讨的拆迁户,我没有发现一个起草的法律文书是符合法律规定的,很多自己操作法律程序的拆迁户操作一段时间后觉得应对不了时给我们打电话求助,我们也希望能帮助他,但看了他自己起草的法律文书后让我们感到爱莫能助,法律文书是启动法律程序的必备资料,别看它不起眼,往往是对法律程序定调的基础性资料,关键的地方有错,补都补不回来。你所失去的可能不仅是法律上的程序权利问题,而是实实在在真金白银,少则几十万多则几百万甚至上千万。所以我们告诫这些拆迁户,术业有专攻闻道有先后,不要拿自己的重大利益当试验品。
第六,入户调查登记;这个主要是对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查登记。然后向拆迁户公布并接受监督。
第七,评估;重点注意以下几点:一是大家不要太在意评估报告,我们基本把评估报告当做废纸一张;二是评估机构的选定由拆迁户协商选定,不是由政府指定;三是进行房屋评估的人员必须具备评估师资质;四是每户必须有一份评估报告。
第八,补偿协议的签订;如果你认为补偿合理你可以签字。我在先前的节目中说过,要注意的是签订补偿协议后自己手里要有书面协议,很多拆迁户签订补偿协议后自己手里没有补偿协议,更可怕的情况是有些地方让拆迁户在空白纸上签字,补偿条件由拆迁方事后填写,我们郑重的再次提醒正在经历拆迁的人,坚决不能犯这样的低级错误,后果真的不堪设想。话说回来,如果你认为补偿条件不合理,我强烈建议你不要签字,否则事后你想反悔难度非常大。
第九,作出补偿决定;这个类似于《城市房屋拆迁管理条例》规定的行政裁决。这个需要注意以下几点:一是做出补偿决定的主体是市县或区人民政府, 不是征收办或建设局、国土局;二是对补偿决定不服,可以送达之日2个月内提起复议或3个月内提起行政诉讼。这个法律程序很可能是你最后主张权利的平台或者是机会,我们强烈建议你不要轻易放弃。
第十,先补偿后搬迁;这个主要是防范补偿不到位就强行将拆迁户搬迁,造成新的社会矛盾。
如果你的房屋在国有土地上面临拆迁,建议你按照我讲内容的对照政府进行的拆迁程序,看政府组织的拆迁是否合法,如果不合法同时补偿又不合理,我们建议你拿起法律武器维护自己的合法权益。
下面是一个比较细致征收程序:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋征收的征收决定、补偿、搬迁三个环节做出了明确规定,具体要经过以下步骤:
第一步 用地单位提出用地申请,政府进行审查、审批等
第二步 审查是否符合国民经济和社会发展规划,符合土地利用总体规划,符合城乡规划和专项规划
第三步 如果是保障性安居工程建设,旧城区改建,应纳入市县国民经济和社会发展年度计划
第四步 房屋征收部门拟定征收补偿方案
第五步 是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人
民政府
第六步 政府公布方案征求意见(不少于30日)
第七步 是政府公布征求意见情况
第八步 是否必须举行听证会
听证事由:因旧城区建设需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情形。听证会程序按行政许可法的规定办理。
第九步 根据听证会情况修改方案
第十步 进行社会稳定风险评估
第十一步 征收补偿费用应当全额到位,专户存储专款专用
第十二步 市、县人民政府作出房屋征收决定
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
第十三步 市、县人民政府公告房屋征收决定(必须告知诉权行政复议是60日,行政诉讼6个月)
第十四步 房屋征收部门组织调查登记
第十五步 调查结果公布
第十六步 房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续
的书面通知
第十七步 对被征收房屋价值评估
第十八步 提供周转房、安置房
第十九步 对房屋进行认定
第二十步 签订补偿协议
第二十一步 政府作出补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议,或专被征收人房屋所有权人不明确的,市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
第二十二步 公告补偿决定
第二十三步 申请法院强制执行